Spare til egenkapital – slik når du målet for egen bolig

Av Terje Moy, ansvarlig redaktør · Oppdatert oktober 2026

For å kjøpe bolig trenger du egenkapital – penger du har selv, som ikke er lånt. Kravet i utlånsforskriften er minst 10 prosent av boligens pris, men det er bare begynnelsen: omkostninger, flytting og en buffer kommer i tillegg. Her er hvordan du regner ut hvor mye du faktisk trenger, hvor pengene bør stå mens du sparer, og hvordan du kommer raskere i mål.

Hvor mye egenkapital trenger du?

Utlånsforskriften sier at et boliglån ikke skal overstige 90 prosent av boligens verdi. Du må altså stille med minst 10 prosent selv. Kjøper du en bolig til 3 millioner kroner, er minstekravet 300 000 kroner i egenkapital.

Ved kjøp i borettslag eller boligsameie med fellesgjeld ser bankene som regel på totalprisen – kjøpesum pluss andel fellesgjeld – når de vurderer belåningsgraden. En leilighet med prisantydning 2 millioner og 1 million i fellesgjeld kan derfor kreve omtrent like mye egenkapital som en selveierleilighet til 3 millioner. Sjekk hvordan din bank regner før du setter sparemålet.

Egenkapital er ikke hele regningen

Mange sparer nøyaktig 10 prosent og blir overrasket over regningen som kommer i tillegg. Egenkapitalen skal dekke selve kjøpet; omkostningene må betales i tillegg. Dette bør du regne med:

Dokumentavgiften er den store posten: På en selveierbolig til 3 millioner er den 75 000 kroner. Kjøper du andel i borettslag, slipper du den. Gebyrene for tinglysing er faste og fastsatt av staten – sjekk gjeldende satser hos Kartverket når du nærmer deg kjøp.

Lånerammen bestemmer hva du kan kjøpe

Egenkapitalen er bare én av tre sperrer. Banken skal også sjekke at samlet gjeld ikke overstiger fem ganger brutto årsinntekt – se guiden om gjeldsgrad – og at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, minst til 7 prosent rente. Har du studielån, billån eller kredittkortgjeld, teller alt dette med i gjeldsgraden. Et ubrukt kredittkort med høy ramme kan også trekke ned lånerammen, fordi banken regner med hele rammen.

Derfor kan det være vel så lønnsomt å nedbetale dyr gjeld og si opp ubrukte kort som å spare noen ekstra tusenlapper. Dyr forbruksgjeld reduserer både lånerammen og sparetakten.

Regneeksempel: hvor lang tid tar det?

Si at du sikter mot en selveierleilighet til 2,8 millioner. Da trenger du omtrent:

• Egenkapital: 280 000 kroner (10 %)
• Dokumentavgift: 70 000 kroner (2,5 %)
• Tinglysing, gebyrer og flytting: rundt 20 000 kroner
• Buffer: 30 000 kroner

Til sammen rundt 400 000 kroner. Sparer du 5 000 kroner i måneden, tar det i underkant av sju år før renter. Sparer du 8 000 kroner, tar det rundt fire år. Med BSU og renter går det raskere. Er målet en borettslagsleilighet, faller dokumentavgiften bort – men husk at fellesgjelden påvirker både belåningsgraden og de månedlige felleskostnadene.

Hvor bør pengene stå?

Valget avhenger av hvor lenge det er til du skal kjøpe:

1. BSU først. Er du 33 år eller yngre, gir BSU 10 prosent skattefradrag på inntil 27 500 kroner i året – en avkastning ingen annen trygg sparing slår.
2. Høyrentekonto for kort horisont. Skal du kjøpe innen to–tre år, bør resten stå på en høyrente sparekonto. Da vet du hva du har når budrunden starter.
3. Fond bare ved lang horisont. Er kjøpet fem år eller mer unna, kan en del i fond gi høyere forventet avkastning. Men et børsfall rett før kjøp kan utsette planene – flytt gradvis over til konto når kjøpet nærmer seg.

Slik sparer du raskere

• Automatiser: Sett opp fast overføring til sparekontoen samme dag som lønna kommer.
• Lag et realistisk budsjett: Bruk SIFOs referansebudsjett som sammenligning og finn postene der du bruker mer enn nødvendig.
• Kutt faste utgifter: Abonnementer, forsikring og mobil og internett er steder der små kutt gir mye over flere år.
• Øremerk ekstrainntekter: Skattepenger, feriepenger og bonus kan gå rett til boligsparingen.
• Unngå ny forbruksgjeld: Hvert lån du tar opp mens du sparer, gjør målet både lengre unna og mindre.

Hvis du ikke klarer å spare nok

Det finnes noen alternativer, men alle har en pris. Mange får hjelp av foreldre, enten som gave, forskudd på arv eller tilleggssikkerhet i foreldrenes bolig. Tilleggssikkerhet betyr at foreldrene stiller sin egen bolig som pant – det er en reell risiko for dem, og ligner på kausjon. Bankene kan dessuten gjøre unntak fra kravene i et begrenset antall saker hvert kvartal, men det er ingen rett. For dem med varig lav inntekt kan kommunens startlån være aktuelt. Det du ikke bør gjøre, er å låne egenkapitalen som forbrukslån: Banken skal uansett regne det med i gjeldsgraden, og renten gjør boligdrømmen dyrere.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye egenkapital trenger jeg for å kjøpe bolig?

Minst 10 prosent av boligens verdi etter utlånsforskriften. I tillegg må du ha penger til omkostninger som dokumentavgift og tinglysing, og helst en buffer. Ved kjøp med fellesgjeld ser bankene som regel på totalprisen.

Teller BSU som egenkapital?

Ja. Penger på BSU er dine egne og regnes som egenkapital ved boligkjøp. BSU er det mest lønnsomme stedet å begynne å spare hvis du er 33 år eller yngre.

Må jeg betale dokumentavgift i borettslag?

Nei. Dokumentavgift på 2,5 prosent betales ved kjøp av selveierbolig, ikke ved kjøp av andel i borettslag. Det gjør borettslag rimeligere å komme inn i, men husk felleskostnadene og fellesgjelden.

Kan jeg låne egenkapitalen?

Det frarådes sterkt. Et forbrukslån til egenkapital regnes med i gjeldsgraden, reduserer lånerammen og gir høy rente. Hjelp fra familie eller tilleggssikkerhet er vanligere løsninger – med sine egne risikoer.

Bør jeg spare i fond eller på konto til bolig?

Er det mindre enn to–tre år til kjøpet, er konto tryggest. Med lengre horisont kan en del i fond gi bedre avkastning, men du bør gradvis flytte pengene over til konto når kjøpet nærmer seg, så et børsfall ikke ødelegger planen.